Проверяем жилье перед приобретением

Что нужно знать перед покупкой дома?

 

Для среднего человека приобретение недвижимости – важнейший этап в биографии. В большинстве случаев ему предшествуют годы напряженного труда или иной деятельности, которые были необходимы, чтобы скопить средства на долгожданную покупку.

Этапы проверки квартиры

Юридические компании, сопровождающие подобные сделки, внимательно исследуют документы, историю квартиры, ее качество, права третьих лиц на это жилье, а также личность продавца. В юридической проверке нуждаются даже новостройки: жулики встречаются и среди застройщиков.

Профессиональные риэлторы анализируют полученную при исследованиях информацию, сопоставляют ее с законами РФ, предупреждают клиентов о рисках, которые их ожидают при покупке квартиры, помогают снять аресты, обременения приобретаемой недвижимости.

Этап № 1: Проверка документов

Прежде всего, надо проверить документы на квартиру, которые есть у продавца. Специалисты насчитывают 11 обязательных видов бумаг на такую собственность и 4 предъявляемых по требованию покупателя.

Свидетельство о собственности. Оно выдается и проверяется в Росреестре. Проверка наличия данных документов, а также легального удостоверения личности продавца покупателя могут интересовать затем, чтобы убедиться, что с ним стоит далее вести переговоры, заключать предварительный и основной договор. Регистратор далее проверит их досконально.
Следует проследить, чтобы в бумагах не было подчисток, исправлений, иных подозрительных следов. Всякое исправление должно быть заверено подписями подписантов документа, а если документ удостоверялся нотариально, также печатью и подписью нотариуса.

Этап № 2: Проверка истории квартиры

Неоценимые источники информации для проверки – выписки из единого госреестра, домовой книги. Они позволяют проследить юридическую историю квартиры.
В ЕГРП содержатся сведения о переходах прав владения жилплощадью, наложения запретов на совершение сделок, арестов имущества, обременений. Ознакомившись с ней, можно убедиться, что квартира и в данный момент принадлежит продавцу; на нее не наложен арест, обременение; она не заложена.
Если в ЕГРП есть информация об имущественных спорах, поинтересуйтесь датами этих событий. Если все произошло недавно, возможно, они еще продолжаются. И вы обречены принять в них участие. Срок давности по имущественным делам в нашей стране – три года. В любом случае попросите у продавца копию судебного решения по каждому эпизоду.
Продавец должен получить выписку (расширенную) из хранящейся в ЖЭУ домовой книги. Там будет указано, кто здесь был прописан со дня заселения
Если квартира продавалась несколько раз за короткое время, воздержитесь от сделки, даже если у продавца есть правдоподобные пояснения. Это явное указание на мошенничество. Причем концы найти будет невозможно.

Сюда же относятся справки о лицевом, финансово-лицевом счете, задолженности по платежам за коммунальные услуги, телефон и другим. Если нет желания погашать подобные долги продавца, все подобные факты надо выявить до завершения сделки.

Этап № 3: Проверка качества квартиры

Реальное качество приобретаемого помещения лучше проверить лично. Для этого надо прийти туда днем. Исследовать герметичность монтажных швов, фурнитуру и уплотнения на дверях и окнах, качество отделки. Протестировать электропроводку, работу вентиляции, систем отопления и водопровода. Проверить отвесом уклон стен.

Не лишним будет оценить здание в целом. Состояние подъездов, лифтов. Ведь вам там жить. Трещины на несущих стенах скажут о близости капитального ремонта, в который наверняка придется вложиться жителям дома, помимо связанных с этим неудобств. Если покупаете жилье на последних этажах – нет ли протечки крыши, чердака. На первом этаже – наличие запаха сырости из подвала. Все эти вопросы легко выяснить в беседах с соседями и личными экскурсиями.

Этап № 4: Проверка продавца

Подлинность удостоверения личности продавца можно проверить в местном паспортном столе или сайте ФМС.
Чтобы убедиться в дееспособности, справки из диспансеров наркологического и психоневрологического лучше получить, посетив соответствующие учреждения вместе с продавцом по месту его жительства непосредственно перед заключением соглашения, если личность продавца настораживает.

 

Этап № 5: Проверка отсутствия прописки третьих лиц

Для покупателя лучше всего добиться, чтобы все жильцы к моменту регистрации сделки из квартиры выписались. Если это невозможно, надо четко оговорить в договоре, когда это произойдет, и куда они будут выписаны. В отношении несовершеннолетних для этого необходимо иметь разрешение органа опеки. Все прописанные лица должны письменное согласиться с заключением такого договора. По каждому случаю несогласия дать такое обязательство надо с юристом проанализировать, законно ли будет выселить данное лицо после регистрации сделки. Иначе заключать ее не имеет смысла.